상가 임차인이 권리금 회수를 위한 절차를 제대로 밟기도 전에 건물주가 신규임대차계약을 체결해줄 생각이 없다고 거절을 하거나 권리금을 포기하고 나가라고 압박하는 경우가 적지 않다. 하지만 임대인이 양도양수거래 전부터 강력하게 신규임차인을 거부하는 경우에는 주선행위를 따로 하지 않아도 구제받을 수 있다.

2015년, 상가임대차보호법에 임차인 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되었다. 권리금이란 상인이 영업을 다른 사람에게 양도하면서 그 대가로 받는 금전을 말한다. 이 때 영업에 형성된 유무형의 가치를 양수인에게 모두 넘기고 권리금을 수령하기 위해서는 양수인이 임대인과 신규 임대차계약을 체결하여 새로운 임차인이 되어야 한다.

이를 위해서 세입자는 법령에 따라 계약기간 종료 6개월 전부터 종료일 사이에 신규임차인을 구하여 주선하는데 이 때 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해를 하면 권리금 계약파기로 발생한 손해에 대하여 건물주에게 손해배상청구가 가능하다. 여기서 원칙적으로는 임차인이 적극적으로 후임자를 임대인에게 소개하는 주선행위를 해야 법적으로 영업가치 회수 절차를 보호받을 수 있다는 점을 알 수 있다.

그런데 2019년 대법원은 주선을 하기도 전에 건물주가 확정적으로 신규임대차계약 체결의사가 없음을 밝혔을 때, 이후 주선이 따로 없었는데도 권리금 손해배상소송에서 승소판결을 내린 바 있다. 즉, 임대인이 권리금 보호기간 내에 어느 누구를 데리고 오더라도 계약을 해주지 않겠다는 것과 같이 확정적으로 신규임차인을 거절한 사실이 있다면 이것만으로도 권리금 회수 방해 행위로 인정될 수 있다는 것이다.

이에 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 “대법원 판례만 믿고 임대인이 권리금회수에 비협조적이었던 발언들을 녹음하여 소송을 진행했다가 패소한 사례도 많다. 건물주의 확정적 거절에 대한 명확한 증거수집이 부족했던 것이다. 대법원은 지나가면서 한두 번 비협조적인 말을 던진 것 정도는 확정적 거절로 보지 않는다”면서, “손해배상 소송에서 이길 수 있을 만한 입증을 하기 위해서는 임차인이 충분히 적극적으로 주선행위를 하면서 권리를 행사했음에도 불구하고 건물주가 수차례에 걸쳐 새로운 계약체결을 거절했다는 증거를 모아야한다”고 당부했다.

또, 임대인이 건물이 오래되어 보수공사가 필요하다면서 재건축, 리모델링 공사 등을 이유로 신규임차인을 받아주지 못한다고 하는 일도 흔하게 있다. 이는 경우에 따라 권리금 회수 방해 행위에 해당 될 수도 있고 아닐 수도 있으니 주의가 필요하다. 상가임대차보호법에서는 재건축 공사일정을 이유로 정당하게 해지통보 할 수 있는 사유를 3가지로 제한하고 있다. 처음 임대차계약을 체결할 때부터 구체적으로 공사일정을 고지하고 그대로 공사를 진행했거나, 건물이 오래되거나 파손되어 안전사고의 우려가 있는 경우 그리고 정부나 지자체가 다른 법령에 의해 대규모 공사가 시행될 때이다. 이 3가지 상황에 해당하지 않는다면 권리금 회수 방해로 인정받을 수 있다.

“권리금을 회수하는 과정에서 임대인의 권리금 회수 방해가 있었다면 지체 없이 소송을 제기하여 승소 판결을 받는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이다. 특히 권리금 손해배상 소송을 진행함에 있어서는 건물주의 방해 행위를 분명하게 입증하는 것이 핵심이기 때문에 소 제기 전에 미리 전문변호사의 법률검토를 받아보는 것이 좋다”고 부동산·임대차 전문변호사인 김재윤 변호사는 전했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr