우선 주택 임대차 계약은 별도의 조항이 없다면 기본적으로 2년간 유지된다. 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약 갱신 청구나 재계약, 퇴거 등 계약 조건의 변경에 대해 의사표시를 주고 받지 않으면 최초 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보는데 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 다시 말해, 계약 당사자가 특별히 의견을 표현하지 않는다면 계약이 자동으로 갱신되어 2년간 추가 효력을 갖게 되는 것이다.
묵시적 갱신에 있어 주의해야 할 점은 계약에 관한 의사 표시를 할 수 있는 기간이 변경되었다는 것이다. 주택임대차법 개정에 따라 2020년 12월 10일 이전에 부동산 임대차 계약을 한 경우에는 계약 기간이 끝나기 1개월 전까지만 계약에 관한 의사 표시를 하면 되었지만 그 이후에 계약한 임대차 계약의 경우, 2개월 전까지 별도의 의사표시를 하지 않으면 자동으로 계약이 이전 조건과 동일한 조건으로 갱신되므로 임대인의 경우 만일 보증금 인상이나 퇴거 등 계약 조건을 변경하고자 한다면 이 시기를 놓치지 말아야 한다.
또한 전세가 아닌 월세 계약을 한 경우, 특약사항이 없는 한 계약 기간 내에 2기의 차임을 연체하는 등 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 사정이 있다면 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 주의해야 한다.
임차인에게 인정되는 계약 갱신 청구권도 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지만 사용할 수 있다. 임차인이 계약 갱신 청구를 할 경우, 법으로 인정되는 정당한 사유가 존재하지 않는 한 전세 및 월세 계약을 무조건 갱신하게 된다. 임차인의 계약갱신청구권은 1회만 사용할 수 있는 권리다.
임차인은 임대인에게 계약 연장 의사를 밝히는 것으로 계약 갱신을 청구할 수 있는데, 의사표현은 어떠한 방식으로든 할 수 있지만 추후 분쟁이 발생했을 때 뚜렷한 증거 자료가 없으면 불리해질 수 있으므로 내용증명이나 문자, 하다 못해 통화 녹음 내역 등을 확보해 두는 것이 바람직하다. 이 때, 차임이나 보증금 등은 기존 계약 시 정해진 금액의 5% 이내까지 인상할 수 있다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “묵시적 갱신에 의한 계약 연장과 임차인의 계약 갱신 청구권을 이용한 계약 갱신은 별개의 문제다. 임대인 중에는 두 가지를 혼동하는 사람이 많은데, 묵시적 갱신으로 계약 기간이 늘어난 이후에도 임차인이 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있으므로 주의해야 한다. 따라서 임차인이 계약 기간 연장을 희망한다면 그것이 계약 갱신 청구권을 사용하는 의사표시임을 확실히 하여 추후 분쟁을 예방해야 한다”고 말했다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
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