[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP] JLL은 2026년 글로벌 데이터 센터 시장이 전례 없는 확장 국면에 진입했으며, 전세계 데이터센터 용량이 2030년까지 현재 약103GW에서 200GW수준으로 거의 두 배로 성장할 것으로 전망했다.

JLL 데이터센터 전망 보고서에 따르면, 인공지능(AI)은 데이터센터 산업 전반을 구조적으로 재편하는 핵심 동력으로 작용하고 있다. AI의 데이터센터 사용량은 2025년 전체 용량의 25%에서 크게 증가하여 2030년에는 전체 데이터 센터 용량의 50%까지 확대될 것으로 예상되며, 이러한 폭발적인 성장은 향후 5년간최대 3조 달러의 총 부동산 투자가 필요한 인프라 투자 슈퍼사이클을 촉발할 것으로 분석됐다.
JLL은 AI 학습(Training) 데이터센터가 기존 데이터 센터 대비 최대 10배에 달하는 전력 밀도를 요구하며, 임대료 역시 평균60% 프리미엄이 형성되는 등 완전히 새로운 인프라 패러다임이 등장하고 있다고 진단했다. 또한, 2027년을 기점으로 AI 추론 (Inference) 사용량이 AI학습(Training) 사용량을 추월할 것으로 예상했다. JLL 글로벌 데이터센터 리서치장인 Andrew Batson에 따르면 AI는 단순한 경제적인 측면을 넘어 중요한 국가 전략 자산으로 인식되고 있고, 이에 따라 2030년까지 80억 달러 규모의 소버린 (Sovereign)인프라 투자 기회가 창출될 것으로 전망했다.

AI 칩은 2030년까지 반도체 시장 매출 비중을 20%에서 50%까지 확대될 것으로 전망된다. 특히, 커스텀 실리콘 반도체는 하이퍼스케일러가 자체 AI 프로세서를 개발하게 함에 따라 15%의 시장 점유율을 차지할 것으로 전망했다. 중장기적으로는 뉴로모픽 컴퓨팅 (neuromorphic computing) 등 초고효율 추론 작업과 같은 새로운 기술이 등장하며, 데이터 센터의 전력 효율성을 개선하고 데이터센터 인프라 수요 구조에도 변화를 가져올 것으로 전망했다.

지역별로는 미주 지역이 2030년까지 전 세계 데이터센터 용량의 약 50%를 차지하며 가장 빠른 성장률을 달성하는 최대 데이터 센터 시장 지위를 유지할 것이며, 아시아 태평양(APAC)지역은 32GW에서 57GW로 빠르게 성장하고, 유럽, 중동, 아프리카(EMEA) 지역은 약 13GW의 신규 공급이 추가될 것으로 예상했다.
APAC에서는 코로케이션(colocation)이 성장을 주도하는 한편, EMEA는 런던, 프랑크푸르트, 파리 등 기존 유럽 허브와 디지털 전환 전략을 추진하는 신흥 중동 시장을 중심으로 하이퍼스케일러의 강력한 수요가 확대될 것으로 전망했다. 미국은 아메리카 대륙 내 압도적으로 시장을 주도하며 전체 용량의 약 90%를 차지할 것으로 분석됐다.

JLL의 분석에 따르면 글로벌 데이터센터 시장의 부동산 지표는 견고하며, 전 세계 평균 임대율 약 97%, 건설 파이프라인의 77%가 사전 임차계약을 완료하는 등 건전한 펀더멘털을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 글로벌 데이터센터 임대료는 2030년까지 연평균 5%씩 상승할 것으로 예상되며, 심각한 공급 제약이 지속되는 미주 지역은 연간 7%로 가장 높은 임대료 성장률을 기록할 것으로 평가했다.

한편, 전력 확보는 여전히 데이터센터 개발의 최대 과제로 지목됐다. 주요 시장에서 평균적으로 전력망이 연결되는데 소요되는 기간은 4년을 초과하고 있어, 전력망 연결 지연과 전기 요금 상승으로 인한 압박 증가로 인해 일부 운영사는 자체 에너지 발전에 직접 투자하는 방향으로 전환하고 있다. 더블린과 텍사스를 포함한 여러 시장에서는 전력망 확충의 어려움으로 사실상 '자체 전력 공급 의무화' 정책이 시행되고 있다.
미국에서는 천연가스가 단기적으로 전력망 제약을 완화하는 핵심 에너지원으로 평가되며, 일시적인 전력 공급과 상시적인 전력 공급 모두에서 중요한 역할을 할 것으로 예상했다. EMEA에서는 재생 에너지와 사설 송전선을 결합한 프로젝트를 통해 임차인의 전력 비용을 약40% 절감할 것으로 기대했다. 또한 배터리 에너지 저장 시스템(BESS) 단기 정전 대응을 넘어 동적 전력망 자산으로 활용되며, 상호연결 일정 단축에 기여하고 있다. 2030년까지 태양광과 스토리지를 결합한 에너지 모델은 글로벌 데이터센터 에너지 전략의 핵심 요소로 자리 잡을 것으로 전망됐다.

JLL의 데이터 센터 EMEA 부문의 총괄 마틴 젠슨은 " 전 세계적으로 재생에너지 조달에 대한 규제 및 이해관계자들의 기대치가 높아짐에 따라, 데이터센터 운영업체들은 에너지 조달에 대해 더욱 엄격한 감시를 받게 될 것” 이라며, “태양광 및 풍력과 같은 재생에너지가 청정에너지 전략의 주요 초점으로 남아있는 가운데, 원자력과 같은 전력원들이 안정적인 전력을 제공하고 지속가능성 요구사항과 운영 연속성의 균형을 맞추는 능력으로 주목받고 있다. 하지만 상당한 규모의 새로운 원자력 발전 용량이 2030년대 이전에 광범위하게 배치될 가능성은 낮다"라고 밝혔다.

한편, 자본 시장 측면에서는 데이터센터가 핵심 투자 전략으로 차지하는 비중이 펀드 조성 관점에서 과거10% 미만에서 현재 24%까지 확대됐다. 2020년 이후로 3,000억 달러 이상의 글로벌 M&A 활동이 발생했지만, 자본 시장이 성숙해짐에 따라 향후 투자는 대규모 인수 보다는 자본재조정 및 합작 투자로 전환될 것으로 예상됐다. 글로벌 데이터센터에 투자하는 코어 펀드 규모는 2026년에 500억 달러를 상회할 것으로 전망하고 있다.
JLL 코리아 캐피탈마켓 민수희 상무는 "클라우드 마이그레이션 이후 데이터 센터 투자시장에서 중요한 변화가 이뤄지고 있으며, 한국도 정부주도 국민성장펀드를 통하여 AI관련 데이터센터 시장이 육성되고 있다"며, "한국 역시 글로벌 데이터센터에서 전략적 중요성이 더욱 부각될 것으로 기대된다” 고 밝혔다.

[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]