주택 매매가격이 하락하며 매매가와 전세 보증금의 액수의 차이가 거의 없거나 오히려 보증금 액수가 매매가보다 높아지는 이른바 ‘깡통전세’가 난립하고 있다. ‘깡통전세’의 문제는 집주인이 보증금을 지급할 역량이 없다면 전세계약이 만료된 상태에서도 세입자가 제 때 전세보증금을 반환받지 못한다는 데 있다.

전세 세입자들은 기존에 거주하고 있던 집의 전세 보증금을 반환받은 후 그 돈으로 새로 들어갈 집의 보증금을 지급하는 경우가 많기 때문에 전세보증금을 제 때 반환받지 못한다면 이사 일정이 모두 뒤죽박죽 엉망이 될 수 밖에 없다. 보증금 반환 지연으로 인해 여러 부수적인 손해를 입게 되었다면 세입자는 이에 대한 책임을 집주인에게 물을 수 있을까?

보증금 반환이 지연된 경우, 세입자가 받게 되는 가장 대표적인 손해는 받지 못한 보증금 그 자체다. 이처럼 당연히 예상되는 손해를 법적으로 통상손해라 한다.

통상손해와 대비되는 개념이 특별손해다. 특별손해는 당사자들의 구체적인 사정에 의해 발생한 손해, 다시 말해 민법상 특별한 사정으로 인해 발생한 손해를 의미한다. 보증금 반환이 지연되어 새로 구한 전세집에 제 때 들어가지 못해 계약이 파기되면서 계약금을 날리거나 이사업체를 제 때 사용하지 못해 위약금을 물게 된 경우 등에서 계약금, 위약금이 특별손해라 할 수 있다.

통상손해의 경우, 손해가 발생했다면 그에 대한 책임을 물어 곧장 손해배상소송을 청구할 수 있으며 전세금 반환이 지연된 경우라면 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 걸어 손해를 회복할 수 있다. 이 때, 지연 기간에 따른 이자까지 함께 청구할 수 있다.

하지만 특별손해의 경우에는 채무자가 특별한 사정이 있음을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임을 진다. 따라서 보증금 반환 지연이 예상되거나 만약의 사태에 대비하고 싶다면 미리 집주인에게 보증금을 제 때 반환 받지 못했을 때 생기는 손해에 대해 알려야 한다. 내용증명을 발송하는 것이 가장 확실한 방법이지만 유선상 대화를 녹음하거나 문자메세지 등을 이용한 것도 추후 증거로 활용 가능하다.

부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “보증금 반환이 지연되면서 꼬리에 꼬리를 문 듯 줄줄이 손해가 발생하는 경우가 많다. 세입자 입장에서는 당연히 이러한 손해에 대한 책임을 집주인에게 묻고자 하지만 법적으로 특별손해배상 요건이 충족되지 않는다면 안타깝게도 보증금 외 특별 손해에 대해서 배상 받기 어렵다. 따라서 전세 계약 만료를 앞두고 있다면 보증금 반환 지연 가능성을 고려하여 미리 특별손해배상을 청구할 수 있는 요건을 충족해 두는 것이 현명하다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr