이미지 확대보기실무상, 도급인이 공사를 중단한 시공사(수급인)를 상대로 계약을 끝내기 위해서는, 단순한 임의해제가 아닌, 이행지체 또는 이행불능 등의 채무 불이행을 원인으로 한 '법정해제' 요건을 갖춰야 한다. 그러나, 실제로는 시공사의 공사 중단에 격분하여 구두나 문자메시지로 즉시 계약 해지를 통보하는 경우가 많은데, 이런 경우 낭패를 보게 될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
관련 사건을 담당하는 법원은 특별한 약정이 없는 한 '상당한 기간'을 정해 공사 재개를 촉구하는 '이행최고'를 진행하지 않는 사안에 대해 약정 해제 통보의 효력을 쉽게 인정하지 않는다. 그렇기에 공사도급계약해지를 주장하는 도급인이라면, 상대방의 공정 지연 현황과 더불어 미시공 내역을 객관적으로 정리하여야 한다. 그 후 지정된 기한 내에 공사를 재개 및 이행하지 않아 계약이 해지된다는 취지로 내용증명으로 정식 발송해, 해제의 법적 정당성을 확보할 수 있어야 한다.
또한, 위와 같이 계약 해지가 통보되었다고 하여 곧바로 새로운 시공사를 투입해 공사를 이어가는 것이 아니라, 기존 시공사가 작업해 둔 사안과 새로운 시공사가 진행할 공사의 범위를 명확하게 파악하고 기록해야 한다. 만약 이러한 경계가 모호해지면, 향후 기성고 산정 및 하자 보수 책임이 모호해 당사자가 모두 떠안게 되는 상황이 펼쳐질 수 있다. 그렇기에 후속 공사에 착수하기 전, 현장 타절 절차를 확실히 매듭지어야 하고, 합의에 의한 정산이 어려운 사안이라면, 법원에 신속히 '증거보전 신청(감정 신청)'을 제기해야 할 수 있어야 한다. 이런 감정 신청을 진행하게 된다면, 법원이 지정한 감정인을 통하여 현재까지 진행한 공사의 객관적 기성고, 하자를 확정할 수 있는데, 이를 통해 기지급 공사비 중 과다 지급분을 반환 청구하거나 지체상금을 공제하는 등 추후 진행되는 소송에 이점을 취할 수 있다.
뿐만 아니다. 계약 해지 이후 필연적으로 뒤따르는 공사 지연에 따른 지체상금 청구 및 계약이행보증보험금 청구 등 금융/손해배상 정산 전략을 빈틈없이 설계해야 한다. 구체적으로 계약서상 명시된 준공기한을 넘기거나, 공사가 중단된 경우라면 그 기간만큼 통상 약정된 지체상금율을 곱해 시공사의 기성 공사대금 채권과 상계, 또는 추가 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 시공사 측에서는 설계 변경, 건축주의 공사대금 지급 지연 등을 이유로 건축주 측 귀책사유를 들어 지체 일수 감면을 주장할 수 있기에 주의해야 한다.
그 밖에 시공사의 중도 포기나 파행으로, 발생한 추가 공사비 및 선급금 미정산과 관련한 손해를 신속히 보전받기 위해 건설공제조합이나 보증 공사를 상대로 계약이행보증금 및 선급금반환보증금 신청 또는 청구 절차를 신속히 밟아야 하며, 해당 기관들의 엄격한 지급 심사를 통과하기 위해서 계약 해지의 적법성 및 시공사의 귀책 사유를 입증하는 객관적 서류를 파악하고 구비해두어야 한다.
이뿐만 아니다. 이와 같은 도급계약 해지 국면에서 항상 등장하는 시공사의 유치권 행사와 공사 현장 점유에 대해서도 검토해 볼 수 있어야 한다. 실제 시공사가 공사대금 미정산을 이유로 현장에 담장 또는 컨테이너를 설치해 출입을 통제하며 점유를 이어간다면, 건축주는 새 업체를 투입하지 못해 큰 손실이 발생할 수 있는데, 이런 상황에서는 법원에 '공사방해금지 및 현장인도단행 가처분'을 신청해 법적 강제력을 확보해야 할 수 있어야 하는데 법률 분쟁에 대한 경험이 없는 당사자가 직접 진행하기에는 쉽지 않다.
실제 공사 계약 및 대금 분쟁을 다수 수행해 온 하재섭 변호사는 "공사비 갈등으로 인한 도급계약 해지는 단순한 도급 약정 관계의 종료에 그치지 않고, 기성고 감정, 지체상금 청구, 보증금 회수, 유치권 분쟁이 유기적으로 얽힌 복합적 사건"이라고 설명하며, 대응 초기부터 변호사의 조력을 받아 풀어나가야 한다고 말했다.
[글로벌에픽 김동원 CP / epic@globalepic.co.kr]
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