[글로벌에픽 안재후 CP] 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구(성수4지구) 재개발 사업이 건설업계의 관심을 한몸에 받고 있다. 총 공사비 1조3628억원 규모의 대형 정비사업으로, 초고층 랜드마크 주거단지가 들어설 예정인 이 사업을 놓고 대우건설과 롯데건설이 2파전을 벌일 것으로 예상되고 있다. 지난 1월 9일 양사가 동시에 입찰 참여 의사를 공식화하면서 성수 일대가 올해 건설 업계의 '핫플'로 떠오르고 있다.

8만9800㎡ 부지에 최고 250m 초고층 단지 조성
성수4지구는 서울 성동구 성수2가1동 219-4 일대 약 8만9828㎡ 부지에 지하 6층~지상 65층(또는 64층) 규모의 공동주택 1439가구와 부대·복리시설을 신축하는 프로젝트다. 조합이 책정한 총공사비는 1조3628억원이며, 3.3㎡당 공사비는 약 1140만원 수준이다.

특히 서울시가 강북권 정비사업 활성화를 위해 규제를 완화하면서, 성수4지구에는 높이 250m에 달하는 초고층 건물이 들어설 예정이다. 한강변을 대표하며 향후 미래 주거 트렌드를 선도할 랜드마크 정비사업으로 평가받는 만큼, 시공사 수주 경쟁이 더욱 치열할 것으로 예상된다. 입찰 마감은 2월 9일이며, 입찰에 참여하려는 건설사는 입찰 마감 나흘 전인 2월 5일까지 입찰보증금 500억원을 현금으로 납부해야 한다.

강남 최고급 주거의 상징, 두 브랜드의 자존심 대결
대우건설 '써밋'의 한남더힐 신화를 성수에서 재현할까

대우건설은 성수4지구를 '세계에 하나뿐인 성수'라는 콘셉트로 접근하겠다고 밝혔다. 강남과 같은 기존 부촌을 모방하는 대신, 도시적 맥락과 성수의 아이덴티티를 극대화해 차별화된 가치를 창출하겠다는 전략이다. 김보현 대우건설 사장은 "대우건설은 53년 건설 외길을 걸어오며 축적한 압도적인 시공능력을 바탕으로 대한민국 주택부문 1위 자리를 지켜온 건설명가"라며, "성수4지구의 상징성과 미래가치를 담아낼 최고 수준의 주거 명작을 선보이기 위해 전사적 역량을 집중하겠다"고 강조했다.

대우건설이 의존할 카드는 하이엔드 브랜드 '써밋'이다. 신반포16차, 개포주공5단지 등 강남·서초권 핵심 사업지의 시공사로 연이어 선정되며 프리미엄 주거시장에서 입지를 공고히 하고 있다. 특히 용산구 한남동의 '한남더힐'은 단순한 주거공간을 넘어 예술, 조경, 커뮤니티가 어우러진 '주거 예술'의 정점으로 평가받으며, 준공 후 15년이 지난 지금까지도 대한민국 럭셔리 주거의 표준이 되고 있다. 2022년 11월에는 한남2구역 재개발 수주전에서 롯데건설을 제치고 시공사로 선정된 바 있다.
롯데건설 '르엘'의 기적, 청담과 잠실에서의 승리가 무기

롯데건설 역시 성수4지구 입찰 참여를 적극적으로 준비 중이다. 오일근 신임 대표는 부동산 개발 전문가로 평가받으며, 롯데건설의 프리미엄 주거 전략을 강화할 것으로 예상된다. 그 중심에는 하이엔드 브랜드 '르엘(LE-EL)'이 있다.

르엘은 한정판을 의미하는 '리미티드 에디션'과 롯데의 상징적 접미사 'EL'을 결합한 명칭으로, 2019년 론칭 이후 강남권에서 괄목할 만한 성장세를 보이고 있다. 2025년 말 입주한 '청담 르엘'과 '잠실 르엘'에서 보인 시장 반응은 놀라울 정도다. 청담 르엘은 아직 입주 전임에도 불구하고 입주권 거래가 급등했으며, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 청담 르엘 전용면적 111.97㎡의 최고 거래가는 90억원에 달했다. 잠실 르엘 역시 1순위 청약에서 631.6대 1의 경쟁률을 기록하며 시장의 뜨거운 관심을 받았다.
롯데건설 관계자는 "성수4지구가 초고층으로 계획된 만큼, 롯데월드타워를 완성한 노하우와 기술력을 바탕으로 성수4지구의 가치를 극대화하겠다"며, "구조 안정성, 시공 정밀도, 초고층 설비 기술 등에서 입증된 역량이 성수4지구에서도 경쟁력으로 작용할 것"이라고 밝혔다. 이는 초고층 빌딩인 롯데월드타워(123층, 555m) 시공 경험을 강점으로 내세우겠다는 의도가 담겨있다.

특히 롯데건설은 2022년 11월 한남2구역 재개발 입찰에서 대우건설에 패배한 이후 3년여 만에 도시정비사업 경쟁입찰에 참여한다. 당시 PF(프로젝트파이낸싱) 유동성 위기로 인해 선별 수주와 수의계약 중심으로 사업을 진행했지만, 르엘 브랜드의 성공과 재무 안정화로 다시 경쟁 입찰무대에 나서게 된 것이다.



관전 포인트: 과연 누가 강북 최대 정비사업 첫 신호탄을 쏠 것인가

포인트 1 - 시장 신뢰도의 차이: 르엘 효과 vs 써밋의 실적

이번 성수4지구 수주전은 단순한 공사비 규모를 넘어 두 건설사의 하이엔드 브랜드 가치를 두고 벌어지는 '자존심 대결'이다. 대우건설의 '써밋'은 한남더힐로 증명된 역사와 신반포16차 등 최근 사업들로 신뢰도를 쌓았고, 롯데건설의 '르엘'은 청담과 잠실의 초고경쟁률을 통해 시장의 입주 수요를 확보했다.

현장 분위기도 흥미롭다. 성수4지구 부근 공인중개사들은 대우건설과 롯데건설의 OS요원(홍보요원) 방문 횟수가 월등히 많다고 보도했으며, 조합원들을 대상으로 한 갤러리 투어, 사업설명회 등에서도 두 건설사의 적극적인 활동이 눈에 띈다. 특히 삼성물산이 초기 거론되었으나 조합의 경고를 받고 물러나면서 사실상 대우·롯데 2파전이 확정되는 양상이다.

포인트 2 - 강북 최대 정비사업의 신호탄

성수4지구는 성수전략정비구역 4개 지구 가운데 사업 추진 속도가 가장 빠른 곳으로 평가받는다. 1지구는 입찰 마감이 2월 20일로 결정됐으며, 2·3지구는 아직 공고도 내지 않은 상태다. 따라서 성수4지구의 시공사 선정 결과가 이후 1·2·3지구의 수주 판세에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

성수전략정비구역 전체는 약 8조원의 총사업비로 완성 후 55개 동, 9428가구 규모의 주거단지가 될 예정이다. 강북권 최대 정비사업지인 이곳에서 첫 신호탄을 어떤 건설사가 쏘느냐는 향후 한남뉴타운, 여의도 정비사업 등 서울 핵심 정비사업 수주 판도를 가늠하는 중요한 지표가 될 것이다.

포인트 3 - 2월 9일, 건설업계의 판세를 바꿀 입찰일

입찰 마감일인 2월 9일이 다가오면서 대우건설과 롯데건설의 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 전통적인 도시정비사업 경쟁입찰에서는 대표의 현장경영과 조합원 민심 확보가 중요한 역할을 한다. 김보현 대우 사장과 오일근 롯데 대표의 현장 방문, 사업 준비 과정에서의 신경전이 벌어질 수 있다는 뜻이다.

특히 롯데건설 입장에서는 르엘 브랜드의 위상이 높아진 시점에서 벌어지는 이 수주전이 회사의 경영 방향을 보여주는 시험무대가 될 수 있다. 부동산 개발 전문가인 오 대표의 리더십과 재무 안정화 노력이 실제 수주 결과로 이어질지 주목된다.

성수의 미래를 누가 그릴 것인가

성수4지구는 단순한 1조3600억원대 공사비의 정비사업을 넘어, 한강변 최고급 주거단지의 상징이 될 프로젝트다. K-컬처의 중심지로 떠오른 성수에 들어설 초고층 랜드마크가 '세계에 하나뿐인 성수'의 상징이 될지, 아니면 '프리미엄 르엘의 공간'이 될지는 2월 9일 입찰 결과에 달려있다.

지난 2022년 한남2구역에서의 대우건설 승리, 2025년 청담·잠실 르엘의 롯데건설 성공 - 이 두 장면이 성수4지구에서 어떻게 그려질지 건설업계는 물론 부동산 시장 전체가 주목하고 있다. 입찰 마감까지 한 달여의 시간, 두 건설의 '최고급 주거 명작' 대전이 막을 올리고 있다.



[글로벌에픽 안재후 CP / anjaehoo@naver.com]