정당한 사유로 인해 계약 해지를 통보했으나 이를 묵시한 채 계속해서 거주하거나, 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 목적물을 계속해서 점유하여 신규 세입자 유치에 어려움을 겪거나, 경매를 통해 목적물을 샀는데 이곳에서 거주하고 있던 제삼자가 약속한 날짜에 집을 비워주지 않는다면 '명도소송'을 통해 상황을 해결할 수 있다.
명도소송이란 임대차 계약의 만료 또는 해지되었음에도 불구하고 무단점유를 하고 있는 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않을 경우, 그 무단점유자를 상대로 제기하는 소송이다. 통계적으로 평균 4~6개월 소요되지만, 관련 준비를 철저히 한다면 3개월 내외로 단축할 수도 있다. 다만, 임차인이 의도적으로 소송을 지연시키거나 항소할 경우, 1년 이상 걸릴 수도 있다.
명도소송을 모든 상황에서 제기할 수 있는 것은 아니다. 주택의 경우 (1)임대차 계약이 종료된 후 퇴거하지 않은 경우 (2)임차인의 연체가 2회 이상 발생한 때 (3)경매를 통해 소유권을 취득한 낙찰자(임대인)의 명도 요구에 점유자가 거부하는 경우 (4)불법점유자(유치권자)가 권한없이 건물을 점유하고 있는 경우에만 명도소송을 제기할 수 있다.
명도소송을 진행하고자 한다면 점유이전금지가처분을 선행하고, 명도소장 제출 시 점유이전금지가처분 신청도 함께 해야 한다. 점유이전금지가처분을 하지 않으면 임차인 또는 점유자가 소송 진행 중 부동산을 제3자에게 이전할 수 있기 때문이다. 이 경우 승소하더라도 해당 판결이 제3자에게 닿지 못해 부동산 인도를 구할 수 없다. 결국 다시 명도소송을 진행하는 악순환의 굴레에 갇히게 된다.
'명도소송 과정에서 주의해야 할 불법 행위'가 있다.
우선, 명도소송에서 승소했을지라도 세입자를 협박하거나, 임차한 주택‧상가에 강제로 침입해선 안된다. '내 집, 내 상가에 들어가는 데 무슨 문제야?'라고 생각할 수 있지만 명도소송 승소 판결은 법원의 강제집행 절차를 위한 판결로 개인의 물리적 집행은 허락하지 않는다.
명도소송 승소 판결문은 법원에 인도집행(강제집행) 신청의 첫 단계임을 반드시 기억해야 한다. 법원에서 보낸 집행관만 세입자가 임차한 주택‧상가의 문을 강제로 개방하고, 세입자의 짐이나 건물 집기를 밖으로 옮길 수 있다.
만약 이를 어기면 협박죄, 주거침입죄 및 영업방해죄 등으로 형사처벌받는 최악의 상황이 벌어질 수 있다. 협박은 형법 제283조에 의거 3년 이하의 징역형, 혹은 500만 원 이하의 협박죄 벌금, 구류, 또는 과료에 처하는 범죄 중 하나다. 감정적인 대응보다는 이성적인 대응으로 문제를 해결하는 것이 중요하다.
도움말 울산 민병환법률사무소 민병환 변호사
[글로벌에픽 황성수 CP / hss@globalepic.co.kr]
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