이미지 확대보기중소기업 법인이 임차한 주택에 대표이사나 임원이 거주할 경우에는 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없다는 대법원판결이 선고되었다. 이는 대법원이 주택임대차보호법 제3조 제3항에 규정된 중소기업기본법의 취지를 살펴 ‘직원’의 범위를 확실히 정하였다는 점에서 의미가 있는 판결이다.
또, 임차인이 임대차계약이 끝나기 전 임대인에게 계약갱신요구를 하였다가 아직 계약기간이 끝나기 이전에 계약해지통보를 한 경우, 해지시점을 임대차계약기간이 끝나는 날을 기준으로 볼 것이 아니라 임차인의 계약 해지 통보가 임대인에게 도달한 날을 기준으로 하여야 한다는 판결 또한 선고되었다.
주택임대차보호법에는 임차인이 임대인에게 임대차계약을 갱신할 것을 통보하였다가 다시 해지통보를 할 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정되어 있다. 3개월 치의 임차료가 추가로 발생할 수 있는 만큼 그동안 해지 시점을 언제로 하느냐를 두고 다툼이 많았었는데, 이번 판결로 그 기준을 명확히 한 것이다.
한편, 임대인이 실거주 사유로 임차인의 갱신 요구를 거절하려면 임대인이 실제 거주하려 한다는 점을 입증해야 한다는 판결이 선고되었다.
전세계약이나 월세계약 등 입대차계약을 체결한 세입자가 집주인에게 계약갱신요구를 하였을 때 집주인이 거절할 수 있는 대표적인 사유로 임대인(임대인의 직계존속 ‧ 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하는 경우이다.
임대인 입장에서는 기존 임차인의 계약갱신 연장 대신 새로운 임차인을 맞이하여 더 높은 임대차보증금과 임차료를 받는 것이 경제적 이득이다. 따라서 그동안, 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거부해 놓고, 새로운 임차인을 받는 경우가 빈번히 발생하였다. 이번 대법원판결 이후 이러한 문제점이 어느 정도 해소될 것으로 보인다.
법률사무소 안목 문윤식 부동산전문변호사는 “세입자의 안정된 주거권을 보장하기 위하여 임대차 3법이 마련되었지만, 계약갱신요구권 등 임대차 3법 관련 분쟁은 지금도 끊임없이 나타나고 있다. 그 근본적 원인 중에는 법이 제정된 지 얼마 지나지 않아 법에 대한 해석이 명확하지 않아서인 경우도 적지 않다. 이에, 이번 대법원판결은 제도의 취지와 의미를 보다 명확히 정립한 데에 의의가 있다.”라고 전했다.
이어서, 문변호사는 “하지만, 아직도 임대차 3법 등 임대인과 임차인 간의 분쟁은 빈번히 발생하고 있기에 분쟁의 당사자라면 무턱대고 소송을 진행하기 보다는 부동산전문변호사와의 상담을 통해 자신의 상황을 명확히 살핀 뒤 근본적인 문제 해결의 열쇠를 찾을 필요가 있다.”라고 조언했다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
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