대신증권 김다은 애널리스트는 "전력 가용성이 데이터센터 개발의 핵심 이슈로 부상하면서, 에너지 효율성을 확보한 친환경 데이터센터가 선택이 아닌 필수가 되고 있다"며 "지속가능한 데이터센터는 단순한 이념적 개념이 아닌 실질적 수익성과 자산가치를 견인하는 전략적 투자대상으로 재조명되고 있다"고 분석했다.
2030년 예상 전력 소비량과 공급량이 각각 945TWh, 1,000TWh에 이를 것으로 전망되는 가운데, 타이트한 수급현황이 지속될 전망이다. 주요 데이터센터 시장의 건설 중 물량 선임대 비율이 평균 89.1%에 달해 실수요자 중심의 수요초과 시장이 형성되어 있다.
엔비디아의 최신 AI칩이 기존 대비 최대 300% 높은 전력 소모를 유발함에 따라, 고밀도 랙 환경에서는 수냉식 냉각 솔루션 적용이 불가피한 상황이다. 현재 수냉 70%, 공랭 30% 비중의 하이브리드 방식이 주류를 이루며, 신규 하이퍼스케일 데이터센터는 수냉 인프라를 전제한 설계가 표준화되고 있다.
친환경 데이터센터는 PUE 1.2 이하의 고효율 설비 투자, 연간 수십만 달러의 운영비용 절감, ESG 수요 대응을 통한 임대경쟁력 강화 등 6가지 핵심 특징을 보유하고 있다. 각국 정부가 신규 데이터센
터 개발 시 친환경 요건을 강화함에 따라, 친환경 인프라를 보유한 데이터센터는 규제 대응력과 희소성을 확보하며 프리미엄 자산으로 재평가받고 있다.
주요 기업 실적 분석
이퀴닉스(EQIX): 1분기 매출액 22억3천만달러(+4.6% YoY), 주당 FFO 6.61달러(+13.8% YoY)로 컨센서스를 상회했다. 전체 신규계약 중 50%가 AI 워크로드 기반으로, 실사용 캐비닛 평균밀도가 6.8kW로 전분기 대비 60% 증가하며 임대료 협상력이 강화됐다. 전 세계 56건의 주요 개발 프로젝트를 진행 중이며, xScale JV 자산 기준 85% 이상 선임대를 확보했다.
디지털리얼티(DLR): 1분기 매출액 14억1천만달러(+5.7% YoY), 주당 FFO 1.77달러(+6.0% YoY)를 기록했다. 2억4천만달러 신규임대를 달성하며 AI관련 임대비중이 75% 이상을 차지했다. 신규 계약 평균 임대단가는 244달러/kW로 이전 대비 10% 상승하는 신기록을 경신하며 타이트한 수급 상황을 반영했다. 약 100억달러 규모의 첫 번째 미국 하이퍼스케일 데이터센터 펀드를 출범해 자본조달 모델을 다각화했다.
웰타워(WELL): 1분기 매출액 24억2천만달러(+30.3% YoY), 주당 FFO 1.20달러(+18.8% YoY)로 시니어 하우징 중심의 견조한 성장세를 보였다. SHOP SSNOI가 21.5% 증가하며 10분기 연속 20% 이상 고성장을 시현했다. 점유율 90% 이상 자산들의 RevPOR 상승률이 평균 7% 성장하며 고품질 자산에 대한 탄탄한 수요를 확인했다. 1분기 26억1천만달러 자산인수를 통해 공격적 외형 확장을 지속하고 있다.
프로로지스(PLD): 1분기 매출액 21억4천만달러(+9.4% YoY), 주당 FFO 1.42달러(+10.9% YoY)를 기록했다. 관세 불확실성으로 고객들의 창고임대 의사결정이 지연되면서 순흡수량이 2.1천만 s.f로 전년 대비 22% 하락했다. 다만 BTS 자산 중심의 맞춤형 개발은 견고하게 유지되고 있으며, 신규 개발의 80%가 평균 임대기간 16년 이상의 장기계약으로 구성됐다.
아메리칸타워(AMT): 1분기 매출액 25억6천만달러(+1.7% YoY), 주당 FFO 1.74달러(-24.8% YoY)로 혼조세를 보였다. 미국 5G 네트워크 업그레이드 수요가 지속되며 유기적 임차인 청구료 성장률이 4.7%를 기록했다. 신사업인 데이터센터 사업은 엔터프라이즈 중심의 강력한 인터커넥션 수요에 기반해 두 자릿수 성장률을 기록하며 1분기 매출 2억4천만달러를 달성했다.
인비테이션홈즈(INVH): 1분기 매출액 6억7천만달러(+4.4% YoY), 주당 FFO 0.48달러(+2.1% YoY)로 안정적 실적을 보였다. 재계약율 80%, 평균 거주기간 38.5개월을 기록하며 높은 실거주 만족도를 나타냈다. BTR 신규물량이 전년 대비 50~70% 감소하며 공급속도가 둔화되어 임대 안정화 초기 단계에 진입했다. 1분기 1억9천만달러 규모의 단독주택 577채를 취득해 포트폴리오 노후자산 비중을 줄여나가고 있다.
사이먼프로퍼티그룹(SPG): 1분기 매출액 14억7천만달러(+2.1% YoY), 주당 FFO 2.67달러(-25.0% YoY)를 기록했다. 쇼핑몰 및 프리미엄 아울렛 임대율이 95.9%를 유지하며 양호한 임대지표를 보였다. 미중 관세 이슈로 소비자 심리 위축과 리테일러 임차 의사결정 지연현상이 나타났지만, 상위 100개 자산 매출은 1.5% 증가해 가시적 수요 위축은 제한적이었다.
리얼티인컴(O): 1분기 매출액 13억8천만달러(+9.5% YoY), 주당 FFO 1.05달러(+0.0% YoY)로 대체로 예상치에 부합했다. 임대율 98.5%를 안정적으로 유지했으며, 동일자산 임대료 상승률 1.3%, 임대료 회수비율 103.9%를 기록했다. 1분기 총 14억달러 투자를 집행했으며, 이 중 65%를 유럽 리테일 파크 중심으로 투자해 포트폴리오를 성공적으로 확장했다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
<저작권자 ©GLOBALEPIC 무단 전재 및 재배포 금지>
