이른바 바지 임대인은 전세사기의 대표적인 사례로 언급되고 있다. 임대인이 임대주택 메메시 매매계약 체결 사실을 임차인에게 고지하지 않아도 된다는 법의 틈새를 악용한 전형적인 전세사기 방식이다.

이 같은 전세사기는 어느 정도 시세가 정해져 있는 아파트 보다 시세가 천차만별이고 아파트보다 상대적으로 보증금이 저렴한 신·구축 빌라에 집중되기도 한다.

전세사기가 기승을 부리면서 피해를 호소하는 사람들을 적지 않게 확인할 수 있다. 주로 경제적 사정이 좋지 못한 임대인이 새로운 임차인이 입주해야 보증금을 돌려줄 여력이 생긴다며 현 임차인의 전세보증금 반환을 차일피일 미루고 여러 가지 핑계를 대며 잠적하는 등의 모습으로 인해 갈등을 겪고는 한다.

이처럼 계약기간이 만료되어 임차인 측에서는 이사 갈 곳과 이미 계약을 체결했다거나 혹은 반드시 이사를 강행해야 하는 사정이 있을 경우 예상치 못한 문제상황에 난처함을 표하게 된다. 임대차 계약이 정당하게 종료되었음에도 불구하고 보증금을 제대로 돌려받지 못하고 있다면 임차권등기 명령을 신청하는 것이 필요하다. 임차권등기명령 신청을 해야만 세입자가 이사를 가더라도 최소 전입 신고 시의 대항력 순위와 효력을 유지할 수 있기 때문이다.

임차권등기 명령을 신청한 뒤에는 전세자금 반환 소송을 준비해 볼 수 있겠다. 만일 해당 소송에서 승소를 하게 될 시에는 판결문을 토대로 강제집행을 신청할 수 있는데, 이를 통해 집주인의 재산을 강제처분까지 할 수 있다. 또한, 소송에서 승소하게 되면 집주인의 재산을 대상으로 압류 절차를 진행하여 전세금을 반환받을 수 있으며, 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금이나 소송비용 등도 집주인에게 요구하는 것이 가능하다.

다만, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지의 기간에 임대차계약 연장 의사가 없다는 사실을 고지하고 전세보증금 반환을 청구한다는 의사 표시를 명확하게 해야 한다. 이외에도 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 제도를 권해볼 수 있겠고, 당사자들 간의 원만한 합의가 도출되고 조정이 성립되면 법원의 판결과 동일한 효력이 발생하게 된다.

따라서, 전세금반환 문제 등 전세사기가 의심된다면 개인이 혼자 대응책을 고민하기 보다 전문 변호사를 찾아 신속한 대처를 하여 피해를 최소화할 수 있는 최적의 방안으로 여려움에서 벗어날 수 있기를 바란다.

도움말 법무법인 오현 김명중 부동산전문변호사

[글로벌에픽 황성수 CP / hss@globalepic.co.kr]