현시점까지 3년째 임대료가 미납된 상태로, 변상금만 4억 원에 달하는 것으로 나타났다. 재단 측은 DDP 아트홀 1층 카페 공간을 무단 점유하며 발생한 막대한 손실을 사유로 재판의 신속한 진행을 요청하고 나섰다.
다수의 부동산 분쟁 가운데 임대차 계약과 관련한 분쟁이 가장 자주 발생한다. 이러한 때, 퇴거 소송(명도소송)이 부동산 분쟁 해결의 한 방안으로 작용할 수 있다. 명도소송이란 임차인이 점유권 없이 무단 점유하는 경우 이를 퇴거시키기 위한 소송이다.
다만, 상가임대차보호법에 의해 임차인은 최장 10년간 임대차 계약 갱신을 요청할 권리가 보장되므로 정당한 사유가 없다면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없다. 소송을 진행하기에 앞서 소송 가능 여부를 면밀하게 검토하는 과정이 필요하다.
또한, 소송을 제기하기 전 가장 우선적으로 임차인에게 임대차 계약의 해지를 명확하게 통보해야 한다. 이는 임차인의 불법적 점유를 입증해 내기 위한 필수 조건으로 내용증명 등을 활용하여 계약 해지와 퇴거를 요청하였다는 사실을 기록으로 남기는 것이 요구된다.
특히, 건물인도소송에서 문제가 되는 권리금 회수에 유의해야 하며, 상가임대차보호법은 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금을 회수할 권리를 보장한다는 것을 유념하여야 한다. 만일, 정당한 사유가 없음에도 불구하고 권리금 회수를 방해하는 행위를 한다면 손해배상청구소송을 당할 위험성이 있어 주의를 요한다.
위의 명도소송의 핵심을 말하자면 임차인이 정당한 사유 없이 건물을 점유하였다는 점을 법원에 얼마나 체계적으로 입증해 내느냐에 있다. 임차인에게 퇴거 요구를 충분히 하였다는 사실을 밝히기 위해서는 내용증명 발송 및 문자·카카오톡 대화 등 여러 가지 자료가 법정에서 중요한 근거로 사용될 수 있기에 수집해두기를 바란다.
추가로, 실질적인 판결이 나더라도 임차인이 인정하지 않고 버티는 모습을 보인다면 결국 강제집행이라는 단계를 거치게 되며 집행관이 현장에 나가서 짐을 옮기고 임차인을 내보내는 절차를 뜻한다. 비용 및 시간이 더 소요될 수 있고 다소 복잡하고 까다로운 부분들로 인해 개인이 혼자 고심하기 보다 전문 변호사의 조력을 받아 해소하기를 권고한다.
법무법인 오현 유경수 부동산전문변호사
[글로벌에픽 황성수 CP / hss@globalepic.co.kr]
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