이미지 확대보기기본적으로 개발사업을 주도하는 시행사, 공사를 담당하는 시공사, 시행사로부터 부동산신탁을 부탁받은 신탁회사가 사업에 참여하고, 이외에도 토지주, 자산운용사, 투자자, 수분양자, 그리고 금융기관이나 공공기관이 참여하는 경우도 있어서 다양한 이해관계인들로 구성된 사업 구조를 띤다.
이로 인해 분양·투자·신탁·대출 계약 등 다수의 관련 약정들이 존재할 수 있고, 사업과정에서도 변수와 위험요소가 산적해 사업이 중도에 좌초되는 경우도 많은데, 더욱이 자금력이 부족한 영세업체가 사업을 주도할 경우 사업 초기부터 사업부지의 토지주와 갈등을 빚거나 개발 인허가에 난항을 겪는 경우도 비일비재하다.
이외에도 분양대금이나 투자금을 받은 시행사가 잠적하고, 분양 또는 투자금 반환을 요구하는 수분양자나 투자자들과 돈을 받지 못했으니 등기의 의무나 투자금 반환의 책임이 없다고 맞서는 신탁회사가 충돌하기도 하고, 애초에 시행사와 신탁회사가 공모해 사기 행각을 벌이는 사례도 있다.
이렇듯 사업의 협약을 체결할 시점에는 예상치 못했던 문제가 발생해 사업이 중도에 차질을 빚게 되면 사업 주체들 간의 책임 공방은 법적 분쟁으로 이어지게 될 것인데, 이처럼 PF토지개발사업 계약을 체결하고 투자에 참여할 경우 문제가 발생한 이후에는 그 피해를 회복하는 과정과 절차가 까다로워서 각별한 주의가 필요하다.
먼저 민사나 형사상의 분쟁이 발생하는 추후의 사태를 대비하기 위해서라도 계약서 검토부터 신중하게 진행해야 하는데, 시행사가 계약의 한쪽 당사자가 될 것이고, 상대방은 토지매매계약을 체결하는 토지주, 건설도급계약을 체결하는 시공사, 분양계약을 체결하는 수분양자 등이 될 수 있다.
이때 추후 분쟁의 소지를 줄 수 있도록 중도해지 여부, 계약의 해지사유 및 절차, 탈퇴 및 청산에 관한 조항 및 규정 등이 계약서나 약정서 등에 정확하고 구체적으로 명시되어 있는지 확인해야 한다.
그리고 사업약정서, 공사도급계약서, 신탁계약서, 분양계약서 등 기본적으로 토지개발사업의 계약서와 약정서에는 사업에 참여한 당사자들의 권리관계가 정리된 주요한 내용을 담고 있어서 권리 및 의무, 사업과 관련된 전반적인 내용에 법적으로 위반되는 부당하거나 불리한 내용 또는 허위·과장된 내용은 없는지 전문가의 법률적인 검토를 거쳐 진행하는 것이 이롭다.
법무법인혜안 부동산전문센터의 최병천변호사는, “PF토지개발사업은 그 사업의 특성상 이해당사자가 복잡하게 얽혀있고, 사업 주체의 실행력과 자금조달능력, 정부의 부동산정책과 현 시장의 상황 등 다양한 변수로 인해 사업이 무산될 수 있고, 그만큼 법적 분쟁의 위험성도 높다.”고 지적한다.
덧붙여 “법적 분쟁이 발생하면 사업의 당사자들은 본인의 권리와 상대방의 의무 불이행에 대한 책임소재 등을 정리해 어떠한 법리를 통해 절차적으로 대응할 것인지 방향을 정해야 한다. 예를 들면 투자금 반환, 계약의 무효나 취소 또는 해지, 불법행위 및 채무불이행에 대한 손해배상청구, 위약금 지급, 부당이득반환청구 등 다양한 법적 대응 중 효율적인 절차와 방법을 모색해 전략적으로 대응할 필요가 있다.”고 조언한다.
추가로 관련 분쟁의 경우 사기나 횡령, 배임 등 형사상의 문제와 엮이는 경우도 많아서 고소 가능성을 검토해 실무적으로 민·형사 절차를 적절히 병행한다면 보다 효과적으로 문제해결 가능성을 높일 수 있다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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