이미지 확대보기처음부터 공유관계로 하기로 하고 부동산을 매수한 경우에는 공유자들 사이에 공유물의 사용 및 수익 관계에 대해 어느 정도 약정하고 공유관계에 들어가는 경우가 많아서 분쟁이 발생할 가능성은 적을 수 있다.
반면 상속으로 공유관계가 발생하는 경우는 나중에 그 부동산의 가치가 많이 상승하거나 형제 중의 누군가가 부당하게 공유 부동산을 사용·수익하는 경우 다툼이 발생할 수 있고, 종국에는 공유물분할청구소송으로 공유관계를 정리하는 경우도 많다.
만약 공유물분할청구소송이 제기되면 공유물을 분할하지 않기로 하는 약정이 없는 이상 공유물은 반드시 분할해야 하는 운명에 처하게 되는데, 이처럼 공유물분할청구소송은 어떻게 공유물을 공평하게 분할할 것인지를 정하는 소송이지 공유물을 분할하지 못하도록 막는 소송이 아니다.
재판을 통해 공유물을 분할하는 방법은 현물분할, 경매분할, 지분매각분할 3가지 방법이 있는데, 현물분할은 말 그대로 공유물을 현물로 분할하는 방법이고, 현물로 분할이 가능한 공유물은 현물로 분할해야 하는 것이 원칙이며 통상적으로 위에 건물이 없는 나대지 같은 경우에는 현물분할이 가능하다.
그런데 만일 토지 위에 건물 있거나 토지와 건물이 모두 공유관계일 때는 현물분할이 쉽지 않은데, 아파트와 같은 집합건물도 마찬가지여서 이런 경우에는 지분매각 분할이나 경매분할로 분할을 해야 한다.
지분매각 분할은 예를 들면 2명의 공유자가 한 명은 3/4지분을 가지고 있고, 한 명은 1/4지분을 가지고 있는데 공유 부동산의 가치가 1억 원이라 할 때 3/4지분을 가진 사람이 1/4지분을 가진 사람에게 2,500만 원을 지급하고 1/4지분을 매수하면서 공유관계를 정리하는 방법이다.
이때 더 많은 지분을 가진 사람이 반드시 지분을 매수해야 하는 것은 아니고 1/4지분을 가진 사람이 3/4지분을 매수할 수도 있다.
마지막으로 경매분할은 현물분할도 지분매수분할도 안 되었을 때 하는 방법인데, 예를 들어 아파트 같은 집합건물인데 그 가치가 20억 원이 넘고 공유관계도 공유자가 각 1/2지분씩 가지고 있어서 현물분할은 불가하고 그 누구도 10억 원 이상을 지급하고 지분을 매수할 수 있는 능력이 안 될 때 법원은 경매분할을 명하게 된다.
그런데 경매분할을 하게 되면 필연적으로 그 부동산의 가치가 떨어지게 되므로 그럴 경우 판결로 분할하는 것보다는 조정이나 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 바람직하다.
예를 들면 아파트를 공동으로 매각하는 절차를 시도하여 그 매각대금에서 필연적으로 발생하는 세금이나 공인중개사, 법무사 수수료 등 비용을 공제하고 남는 금액을 공유자들이 나누는 방법이 있을 수 있다.
그러나 아파트를 공동으로 매각해 공유관계를 정리하는 방법은 판결로 될 수 있는 부분이 아니고 조정이나 합의를 거쳐야 하는데, 그 과정에서 여러 복잡한 이해관계를 해결해야 하는 문제가 발생할 수 있으므로 공유물분할청구소송은 법률전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 이롭다.
법무법인혜안의 부동산전문 곽정훈변호사는 “공유물분할청구소송에서의 판결은 판사가 당사자의 주장에 구애받지 않고, 판사가 보았을 때 가장 합리적인 분할 방법이라고 판단되는 분할 방식으로 판결을 내리기 때문에 이 점에 유의해서 자신에게 가장 유리한 공유물분할 방식이 가장 합리적인 분할 방법으로 선택될 수 있도록 법률적 조력 하에 현황을 정확하게 파악한 뒤 소송을 진행할 필요가 있다.”고 조언한다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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