이미지 확대보기2021년 6월 전월세신고제 도입 이후 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 계약을 분석한 결과, 올해 2분기 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중은 44.5%로 2022년 3분기(45.4%0 이후 최대치를 기록했다.
2020년 7월 말 임대차법 개정 이후 계약갱신요구권, 전월세상한제 등 임대차법이 시행 후 2022년 3분기에 비중이 높아졌다가 이후 금리 인상 등으로 전셋값이 하락하고 역전세난이 심화하며 계약갱신건이 감소했으나, 올해 2분기 다시 2022년 3분기 수준으로 증가한 것이다.
이처럼 임대차계약 계약갱신청구건이 증가함에 따라 이와 관련된 분쟁도 다시금 늘어날 조짐을 보이고 있다.
임차인의 주거 안정을 위해 마련된 규정인 계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 전세계약을 갱신할 것을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없도록 한 권리이다.
이때, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 대표적인 사례가 바로 ‘임대인 등의 실거주’이다. 임대인은 본인 또는 가족이 임대차계약기간이 끝난 뒤 아파트에 들어와 살 경우에 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있다.
하지만, 임대인이 실거주를 하겠다고 임차인을 내보낸 뒤 실제로는 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 뒤 더 높은 임대료를 받는 경우가 빈번히 발생하고 있다.
10년 넘게 부동산전문변호사로 활동하고 있는 법률사무소 안목의 문윤식 대표변호사는 “주택임대차계약 체결 이후 임대인과 임차인간의 법적 분쟁은 다양하게 나타날 수 있는데, 그 중 하나가 바로 임차인의 계약갱신요구와 관련된 분쟁이다. 만약, 임대인이 실거주를 주장해 기존 임차인을 내보낸 후 다른 임차인을 맞이한 경우처럼 정당한 사유라 볼 수 없는 경우에는 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다.”라고 전했다.
또한 문변호사는 “계약갱신청구권 등 임대차 3법이 시행된 지 몇 년이 지난 지금, 다양한 법적 분쟁 사례가 나타났고, 대법원판결까지 여럿 선고되었다. 따라서 계약갱신요구 등 임대차계약 분쟁의 당사자가 해결책을 찾기 위해서는 자신의 사례와 유사한 기존 사례에 대한 법원판결 결과를 통해 사안을 명확히 파악한 뒤 그에 따른 실질적인 해결 방법은 무엇인지 부동산전문변호사와의 상담을 통해 확인하는 것이 바람직하다.”라고 조언했다.
[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]
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