대법원이 2024년 공개한 ‘2024 사법연감’에 따르면 2023년 한 해 접수된 전체 소송은 666만 7442건으로 전년 대비 8.1% 증가했다. 민사 부문이 73.4%를 차지해 여전히 압도적인 비중을 보였고, 그 안에서 부동산 임대차·재개발·경매 관련 사건 비율이 꾸준히 상승하는 추세다. 소송 총량 급증은 곧 투자·거주 안정성을 위협하는 분쟁 리스크 확대를 의미하므로, 초기 대응 전략 수립이 절실하다.
「민법」과 「도시 및 주거환경정비법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 부동산 분쟁의 핵심 법령이다. 재개발 조합 분쟁에서는 ▲권리산정기준일 전후 지분 취득 시점 ▲분양 신청 자격 ▲조합 총회 결의 절차 적법성 등이 주요 쟁점이 된다. 임대차·명도 사건의 경우 ▲계약해제 사유 발생 여부 ▲임차인의 대항력·우선변제권 ▲주택임대차보호법상 보증금 보호 범위가 판결을 좌우한다. 법원은 절차적 하자를 엄격히 살피므로, 계약서·등기부·총회 의사록·공문서 등 원본 증거 확보가 필수다.
실무에서는 분쟁 초기 사실관계 확정과 증거 보존이 승패를 결정한다. 첫 단계로 계약·등기·인허가 자료를 체계적으로 정리한 뒤, 필요하면 가압류·가처분을 선제적으로 신청해 상대의 자산 처분을 막아야 한다. 재개발·재건축 소송이라면 사업 인허가 과정의 행정 절차를 점검하고, 조합 정관·규약·총회 결의서의 하자 유무를 따져야 한다. 조합원 자격 다툼에서는 상속·증여 경로, 소유권 보존등기 시점, 지분 비율 등이 핵심 쟁점으로 부상한다.
또한 법원은 최근 온라인 매체와 SNS를 통한 투자 모집‧분양 광고의 허위·과장 여부도 적극적으로 판단한다. ‘청약 확정’ ‘분양가 보장’ 같은 문구가 실제 계약서 내용과 다르면, 기망에 의한 계약 취소·손해배상 책임이 인정될 수 있다. 따라서 광고 단계부터 변호사 자문을 거쳐 문구를 정비하는 것이 향후 소송 리스크를 줄이는 지름길이다.
부동산 분쟁은 대개 고액의 금전·권리를 수반하고, 일단 소송이 시작되면 장기화된다. 무엇보다 부동산 소송은 증거 서류가 방대하고 절차가 복잡해, 초기 대응이 미흡하면 패소 가능성이 급격히 높아진다. 조합 분쟁, 임대차·명도, 경매 취소, 시행·시공 계약 갈등 등 어느 단계이든, 경험 많은 전문가와 함께 전략을 세워야 손해를 최소화할 수 있다.
도움말 법무법인 오현 유경수 부동산전문변호사
[글로벌에픽 황성수 CP / hss@globalepic.co.kr]
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